Por Redacción LYP / Negocios

Un director de operaciones que evalúa instalarse en Querétaro va a escuchar tres versiones del mismo mercado, y las tres van a ser ciertas. Le van a decir que hay energía disponible. Le van a decir que la red está saturada. Le van a decir que el gobierno acelera los trámites de los proyectos prioritarios. Ninguno de sus interlocutores le estará mintiendo: cada uno le está describiendo el mercado desde el lugar donde tiene su capital.

Este es el mapa de quiénes son, qué modelo opera cada uno y por qué eso determina lo que le van a contar.

EL QUE CONSTRUYE Y OPERA · Construye Industrial

En 2019, en el municipio de Colón, a 4.5 kilómetros del Aeropuerto Intercontinental de Querétaro, arrancó la construcción de lo que iba a ser el noveno parque industrial de ese municipio. El corte de listón lo encabezó el alcalde Alejandro Ochoa Valencia junto a Benjamín Mizrahi, director general de Construye Industrial; Jaime Mizrahi, presidente de Grupo Carrera Corporación; Chema Mizrahi, y Elías Jamus y José Lati, socios de Carrera Corporación. El proyecto se llamó Kaizen.

La compañía tiene más de cuatro décadas de trayectoria y una historia de escalamiento: empezó desarrollando naves industriales de pequeña escala en el Estado de México y se convirtió en un actor central del crecimiento industrial del Bajío. Alejandro Kahan, que la propia empresa presenta como coordinador comercial de Construye Industrial —aunque una publicación del sector lo identificó como director comercial de Kaizen Industrial Park Querétaro—, describió el punto de inflexión: con la expansión hacia Querétaro empezaron a hacer parques mucho más grandes y a construir naves triple A, con mayores estándares de diseño y operación, orientadas a clientes de perfil internacional y alto requerimiento técnico.

El modelo: integración vertical completa. La empresa adquiere el terreno, financia los proyectos con capital propio, supervisa la construcción y administra la operación del parque. Sin intermediarios. En palabras de Kahan, un cliente puede llegar con un requerimiento y recibir una solución llave en mano, desde la gestoría legal hasta una nave completamente operativa.

El activo político: Kaizen City está afiliado a la iniciativa Hecho en México, una designación que lo reconoce como proyecto prioritario y que —según reportan funcionarios y desarrolladores— facilita el acceso a infraestructura y a procesos gubernamentales. Ese es un dato que ningún competidor puede replicar por vía comercial.

Los números, y su matiz: al arranque de obra se anunció una inversión de 8,000 millones de pesos sobre más de 520,000 metros cuadrados de terreno, con 70% destinado a uso industrial y la previsión de albergar más de 450 compañías al concluir sus cuatro etapas, con 1,500 empleos fijos. En 2026, Kahan reportó más de 500,000 metros cuadrados y más de 150 empresas atraídas al estado. La comparación merece cuidado: se trata de un desarrollo por etapas que sigue en construcción, no de una meta vencida. Pero la brecha entre lo proyectado y lo alcanzado es exactamente el tipo de dato que un inversionista debería poder consultar con corte anual.

EL QUE DESARROLLA Y ARRIENDA · FINSA

FINSA no nació en el Bajío. Fue fundada en 1977 en Matamoros, Tamaulipas, y hoy la preside y dirige Sergio Argüelles González. Es, con diferencia, el jugador de mayor escala institucional de los tres: opera 22 parques industriales en nueve entidades —Puebla, Ciudad de México, Querétaro, Aguascalientes, Tamaulipas, Nuevo León, Coahuila, Chihuahua y Baja California—, ha desarrollado cerca de 12 millones de metros cuadrados de propiedades industriales y administra uno de los portafolios de arrendamiento más grandes de América Latina, con 3.3 millones de metros cuadrados y alrededor de 400 compañías instaladas. En 2024 anticipó llegar a 26 parques.

Su perfil de cliente explica su lectura del mercado: Albertina Leal, vicepresidenta de Comunicación y Estrategia Corporativa de la firma, precisó que 85% de sus clientes son extranjeros y todos se dedican a la exportación.

En Querétaro: llegó hace cerca de tres décadas con su primer parque; en 2013 estableció FINSA Querétaro II en el submercado del aeropuerto; y en febrero de 2023 inauguró el tercero, de 73 hectáreas, con capacidad para 22 compañías y una proyección de 19,500 empleos directos e indirectos. A poco más de un año de iniciada la construcción ya tenía comprometido 38% del desarrollo.

Mariana Rivera, directora comercial de FINSA en Bajío, actualizó el estado del portafolio en 2026: Finsa 1 con 87 hectáreas, Finsa 2 con 28 hectáreas en la zona aeropuerto y Finsa 3 en la salida a San Luis Potosí, con 73 hectáreas y 70% de ocupación. Su descripción del modelo es precisa: FINSA es un desarrollador industrial, pero también cuenta con un brazo que hace los arrendamientos, y todo lo hacen a través de sus propias empresas.

El dato que nadie más ofreció: Rivera es la única de los tres que puso una cifra concreta sobre la mesa energética. Señaló que cuentan con una subestación eléctrica de 30 megawatts, con posibilidad de ampliarse otros 30 adicionales, y añadió una distinción relevante: la demanda final depende del tipo de empresa, porque no es lo mismo atender manufactura —cuyo consumo puede optimizarse e incluso apoyarse con esquemas de energías renovables— que incorporar centros de datos, que requieren mayor carga eléctrica constante.

Ahí está la clave de por qué su diagnóstico difiere del de un consultor: FINSA no depende exclusivamente de la red pública para su oferta. Tiene infraestructura propia que ofrecer.

Un movimiento que conviene registrar: en julio de 2024, quien aparecía como director comercial de FINSA Bajío en declaraciones públicas era Héctor Salas. En 2026, el cargo lo ocupa Mariana Rivera. Es un relevo en una posición clave del mercado industrial más disputado del centro del país, y no se cubrió en su momento.

EL QUE NO TIENE NADA QUE VENDERLE · SITE Solución Inmobiliaria

SITE es el más pequeño de los tres y, por eso mismo, el más interesante. Es una consultora inmobiliaria especializada en los sectores industrial, comercial y corporativo, con más de 20 años de experiencia y una plantilla que los directorios corporativos ubican en torno a 22 personas, con oficina en Pie de la Cuesta 104, en la ciudad de Querétaro. Sus servicios son localización y selección de propiedades, estudios de mercado, representación de proyectos y estrategias de comercialización, para usuarios finales, desarrolladores e inversionistas.

En los directorios corporativos aparecen como responsables de decisión Antonio Matas Llergo —con antecedente profesional en Cushman & Wakefield— y J. Rodrigo Villaseñor Zepeda.

Lo que distingue su diagnóstico: SITE no posee suelo industrial. No tiene naves que colocar ni subestaciones que ofrecer. Y es precisamente el único de los tres actores cuyo diagnóstico público sobre la energía en Querétaro es abiertamente incómodo.

Rodrigo Villaseñor explicó que Querétaro está en una zona estratégica y favorecida porque recibe múltiples líneas de alta tensión al estar en el centro del país, lo que garantiza disponibilidad en ese nivel. Pero de inmediato marcó el problema: está en la distribución, particularmente en la media tensión, que es donde se conectan los parques industriales. Y añadió la frase más citable del sector: hace diez años esto no era un tema, y hoy desarrollar un proyecto únicamente con CFE implica incertidumbre en tiempos, aun teniendo los permisos en papel.

Otro socio de la firma, identificado en la misma publicación como Sergio Pérez, profundizó: el área urbana de Querétaro se alimenta de dos termoeléctricas —una cerca de la carretera hacia Ciudad de México y otra en San Luis de la Paz—, que entre ambas tienen más capacidad de la que se está generando, pero el gran reto es la distribución, porque en media tensión está completamente saturada. Y precisó el costo: conectar una subestación a una red de 100,000 voltios en lugar de 32,000 implica una inversión considerablemente mayor.

También de SITE proviene la observación que mejor resume el posicionamiento de Querétaro frente a Guanajuato: no es el estado más barato, pero ofrece más garantías, estabilidad y certidumbre.

Las tres verdades, y por qué difieren

Si se colocan los tres diagnósticos uno junto al otro, el patrón es nítido:

Ninguno miente. Cada uno describe con precisión el mercado desde donde está parado. El desarrollador con subestación propia observa un problema resuelto porque lo resolvió con su capital. El desarrollador con estatus de proyecto prioritario ve trámites que avanzan porque los suyos avanzan. El consultor que no posee un metro cuadrado observa la red pública tal como está, porque no tiene nada que compense su saturación.

La lección operativa para quien evalúa instalarse: la pregunta correcta no es “¿hay energía en Querétaro?”, sino “¿quién me está respondiendo esa pregunta y qué tiene que venderme?”.

Por qué importa para las empresas

Para un consejo directivo que evalúa el Bajío, este mapa cambia la mecánica del análisis de sitio. Consultar solo a desarrolladores produce un retrato sistemáticamente optimista de la infraestructura, no por mala fe sino por estructura de incentivos: quien tiene una subestación propia la incluye en su oferta y, con razón, la presenta como ventaja. Consultar solo a consultores produce el retrato inverso, porque su valor está en identificar riesgos que el cliente no ve.

La ruta más segura es contrastar ambas fuentes y exigir, en cualquier caso, que el compromiso de capacidad eléctrica quede por escrito con plazo, no como declaración comercial.

Hay un segundo punto, de orden estructural: dos de los tres actores resolvieron su acceso a infraestructura por vías que no están disponibles para cualquiera —capital propio suficiente para construir una subestación, o una designación gubernamental de proyecto prioritario—. Para una PyME proveedora que no puede hacer ninguna de las dos cosas, la red pública es la única opción, y ahí el diagnóstico de saturación en media tensión aplica en su totalidad.

La pregunta para el consejo directivo

Cuando su equipo evaluó la disponibilidad de energía en el sitio que están considerando, ¿la respuesta vino de alguien que tiene un terreno que colocarles, y quedó por escrito con un plazo comprometido?

En Querétaro operan más de 200 parques industriales y hay tres formas distintas de llegar a uno: comprándole a quien lo construyó, arrendándole a quien lo opera, o pagándole a quien no tiene ninguno para que le diga cuál conviene. Los tres modelos son legítimos y los tres describen el mismo mercado. La diferencia está en que solo uno de ellos no tiene un metro cuadrado que venderle. Ese dato, por sí solo, ya es información de mercado.

Nota de transparencia editorial

Este perfil se construyó íntegramente con fuentes públicas: comunicados corporativos, coberturas de prensa especializada, sitios oficiales de las empresas y directorios corporativos. No hubo entrevistas directas.

Quedan preguntas abiertas que solo los protagonistas pueden responder, y esta redacción se las plantea públicamente:

A Construye Industrial y a Alejandro Kahan: el proyecto original de Kaizen City preveía más de 450 compañías al concluir sus cuatro etapas. ¿En qué etapa se encuentra hoy el desarrollo, cuál es el calendario de las restantes, y qué implicó en la práctica la designación como proyecto prioritario de Hecho en México en términos de tiempos de gestión?

A FINSA y a Mariana Rivera: ¿cuánto tardó la construcción de la subestación de 30 megawatts desde la solicitud hasta la energización, y bajo qué condiciones se activaría la ampliación de los 30 adicionales? ¿Qué motivó el relevo en la dirección comercial del Bajío?

A SITE, a Antonio Matas Llergo y a Rodrigo Villaseñor: de los proyectos que han asesorado en los últimos veinticuatro meses, ¿cuántos se retrasaron o cambiaron de ubicación específicamente por la conexión de media tensión, y cuál es el plazo real que hoy manejan entre solicitud y energización en Querétaro?

LYP Negocios mantiene abierto el espacio para sus respuestas, sin condiciones.

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Por Redacción LYP / Negocios

La conversación se repite en cada consejo directivo que evalúa el Bajío: Querétaro tiene mejor talento, Guanajuato tiene mejor precio. Es una de esas frases que todos aceptan sin verificar. Así que la verificamos, con las cifras de mercado del primer trimestre de 2026 y un escenario concreto: una planta de 5,000 metros cuadrados con 100 empleados.

El resultado confirma la mitad del dicho y desmiente la parte que importa. Querétaro efectivamente es más caro. Pero la diferencia no está donde casi todos la buscan, y el factor que realmente decide la ubicación no aparece en ninguna de las dos columnas.

Renta: Guanajuato gana por 16%

Según los reportes de Colliers y Solili para el primer trimestre de 2026, la renta industrial promedio se ubicó en 6.03 dólares por metro cuadrado al mes en Querétaro y 5.19 dólares en Guanajuato. San Luis Potosí quedó en medio, con 5.63 dólares. Los tres están por debajo del promedio nacional de 7.41 dólares, que creció 7% anual.

Aplicado al escenario:

Al tipo de cambio actual, unos 877,000 pesos al año. Es dinero, pero es la parte negociable de la ecuación: un contrato de arrendamiento a cinco o diez años se discute.

Nómina: la brecha que casi nadie mide

Aquí está el dato que cambia el cálculo. El salario promedio diario registrado ante el IMSS en Querétaro llegó a 718 pesos en abril de 2026, un incremento de 5.4% respecto al cuatrimestre anterior que lo colocó 8% por encima del promedio nacional de 664 pesos. Guanajuato, en cambio, reportó 589.01 pesos diarios en mayo de 2026 —17,681 pesos mensuales—, lo que lo ubica en el lugar 20 nacional.

La diferencia es de 129 pesos diarios por trabajador, un 22%.

Es decir: la brecha salarial cuesta más de cinco veces lo que cuesta la brecha de renta. Y a diferencia del arrendamiento, la nómina no se renegocia a la baja.

Una precisión metodológica necesaria: ambos son promedios estatales de todos los sectores registrados ante el IMSS, no cifras específicas de manufactura, y corresponden a meses distintos —abril para Querétaro, mayo para Guanajuato—. Sirven para dimensionar el orden de magnitud de la diferencia, no como presupuesto. Cualquier decisión real necesita un estudio salarial del municipio y el perfil específico que se va a contratar.

Lo que el precio compra en cada estado

Guanajuato tiene el clúster automotriz más grande del país: General Motors en Silao, Honda en Celaya, Mazda en Salamanca y Toyota en Apaseo el Grande, con la red de proveedores Tier 1 y Tier 2 que eso arrastra. Opera 47 parques industriales, y en enero de 2026 concentró 52% de la demanda industrial de todo el Bajío contra 38% de Querétaro. Su inventario alcanzó 18.5 millones de metros cuadrados en el primer trimestre. Si su operación es proveeduría automotriz, la proximidad al cliente vale más que cualquier ahorro de renta.

Querétaro juega otro partido. Su inventario es menor —13.5 millones de metros cuadrados—, pero su absorción del primer trimestre fue de 287,000 metros cuadrados y la superficie nueva se triplicó, de 102,600 metros cuadrados en el primer trimestre de 2025 a 284,900 en el de 2026. Su especialización es aeronáutica, manufactura de precisión y ahora centros de datos, con la zona del aeropuerto consolidándose como polo de parques de alta especificación.

Hay un dato que ayuda a explicar el premium salarial: entre los operadores de instalaciones y maquinaria industrial, Querétaro registra la tasa de informalidad más baja del país, 0.35% —295 de 84,600 trabajadores—. Se paga más, pero se contrata en un mercado formalizado, con menor rotación hacia la economía informal.

Querétaro también desarrolló algo que Guanajuato no tiene con la misma densidad: microparques industriales con módulos desde 250 metros cuadrados, diseñados para proveedores pequeños de grandes manufactureras. Para una PyME que necesita presencia sin comprometer una nave completa, esa oferta no existe en todos lados.

El costo que nadie pone en la hoja de cálculo

Y aquí está el punto que puede invalidar todo el ejercicio anterior. Rodrigo Villaseñor, socio fundador de SITE Solución Inmobiliaria, explicó que Querétaro recibe múltiples líneas de alta tensión por su ubicación en el centro del país, lo que garantiza disponibilidad en ese nivel. El problema, precisó, está en la distribución, particularmente en la media tensión, que es justamente donde se conectan los parques industriales.

Sergio Pérez, otro especialista del sector, lo dimensionó: el área urbana de Querétaro se alimenta de dos termoeléctricas —una cerca de la carretera a Ciudad de México y otra en San Luis de la Paz— que entre ambas tienen más capacidad de la que se genera actualmente, pero la media tensión está completamente saturada. Conectar una subestación a una red de 100,000 voltios en lugar de 32,000 implica una inversión considerablemente mayor.

La frase de Villaseñor que debería estar en la primera diapositiva de cualquier análisis de sitio: hace diez años esto no era tema, y hoy desarrollar un proyecto únicamente con CFE implica incertidumbre en tiempos, aun teniendo los permisos en papel.

Traducido: usted puede firmar un arrendamiento excelente, contratar personal calificado y tener sus permisos completos, y aun así no poder arrancar en la fecha comprometida porque la conexión no llega. Ese riesgo no aparece en ninguna tabla comparativa de rentas.

El agua: la regla cambió y no todos se enteraron

El segundo factor que dejó de ser trámite. Con la nueva legislación en materia de pozos, ya no es posible ejecutar proyectos que dependan de concesiones heredadas: ahora es el gobierno quien determina la asignación de esos derechos. Antes, comprar un terreno con concesión de agua incluida era una vía habitual para resolver el suministro; hoy esa ruta está cerrada.

Para industrias de alto consumo hídrico —alimentos, bebidas, química, semiconductores— esto reordena por completo el análisis de sitio. Conagua y las asociaciones de parques industriales (AMPIP, ADI, CANADEVI, AMEFIBRA) han estado trabajando en las normas reglamentarias derivadas de la Ley General del Agua y las reformas a la Ley de Aguas Nacionales publicadas el 11 de diciembre, precisamente para dar reglas claras al uso del recurso en proyectos industriales.

La disponibilidad: el factor tiempo

Un elemento más para el calendario. La vacancia industrial ronda 4.8% en Querétaro y 3.5% en el Bajío en su conjunto —niveles bajos que limitan las opciones de instalación inmediata, especialmente en corredores consolidados—. Buena parte de los espacios en construcción se coloca antes de concluirse. Para Querétaro, el sector anticipa incrementos de renta de entre 5% y 10% durante 2026, sobre un crecimiento promedio cercano a 6% anual en los últimos cinco años.

Los especialistas del mercado son claros en un punto: para fabricantes extranjeros que evalúan el Bajío, la planificación anticipada de nueve a doce meses ya es un requisito operativo, no una recomendación.

Por qué importa para las empresas

El comparativo de renta y nómina es útil para dimensionar, pero peligroso si se toma como criterio único. La diferencia total del escenario planteado —unos 5.6 millones de pesos anuales entre ambos estados— puede evaporarse en un solo trimestre de retraso en el arranque de operaciones por una conexión eléctrica que no llegó, o en el sobrecosto de conectar a una tensión más alta de la prevista.

La secuencia correcta de preguntas, según lo que reportan los propios desarrolladores, es inversa a la que se usa normalmente. Primero: ¿hay capacidad de media tensión disponible en ese corredor específico y en qué plazo real? Segundo: ¿el terreno tiene agua asignada bajo el nuevo marco, no heredada? Tercero: ¿existe la mano de obra con el perfil que necesito en ese municipio? Y hasta el final, la renta por metro cuadrado, que es lo único de la lista que se negocia.

Para PyMEs proveedoras, hay una vía intermedia que conviene tener en el radar: los microparques queretanos con módulos desde 250 metros cuadrados permiten presencia física cerca del cliente sin el compromiso de una nave completa.

La pregunta para el consejo directivo

En su último análisis de sitio, ¿la primera pregunta fue el precio por metro cuadrado o la capacidad real de conexión eléctrica en ese corredor específico, con plazo comprometido por escrito?

Querétaro es más caro. Los números lo confirman: 16% más en renta, 22% más en nómina. Pero quien elige por esa comparación está optimizando la variable equivocada. La renta se negocia, la nómina se paga todos los días y la conexión a la red, sencillamente, o está o no está. Y esa última es la única de las tres que puede dejar una planta terminada, pagada y sin poder encender.

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